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一线楼市高烧不退 未来或将继续高歌猛进大涨特涨

近年来,超级特大国际都市京沪深的房地产市场一直“高烧”不退,房价更是一路高歌猛进,大涨特涨。

数据显示,2006年北京平均房价约为8077元,2016年京城房价涨至38926,足足翻了4倍之多。

上海,十年前房价不足一万元,十年后,均价已突破43000元,十年上涨近4倍。

深圳后来者居上,数据显示,深圳2006年均价只有6757元,而2016年均价已到54478元,涨幅高达706%。

房价一路飙升,预期在未来相当长的一段时间里涨势依旧迅猛。究竟是哪些因素一直在支撑一线房价呢?

资源高度集中 人口红利凸显

超一线城市拥有最优质的资源,导致各阶层人士趋之若鹜,争相涌入,最终的结果就是人口密度过度集中,人口数量出现爆发式的增长。

数据显示,截止2015年底,北京常住人口2170.5万,户籍人口1300万,外来人口870.5万;上海常住人口2415.27万,户籍人口1400万,外来人口800多万;深圳常住人口1137.89万,户籍人口300万,外来人口800多万。三个城市人口总计达到5700多万,相当于全国13亿总人口的4.4%,并且每年仍然呈现快速增长趋势。

城市的人口年龄结构将决定楼市未来需求的可持续性。而京沪深人口结构年轻化,劳动力资源丰富,正处于“人口红利”的黄金时期。在未来较长一段时间里,将成为支撑房价上涨的强劲动力。

土地供应下降且“逢拍必地王”

超一线城市土地供应紧张,“逢拍必地王”、“面粉贵过面包”成业内常态。

数据显示,今年前8月,北京共成交土地24宗,比去年同期下降48.9%,其中住宅用地仅成交7宗,较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数,还是交易体量均创下历史新低。

上海土地市场出现恐慌。有数据称,上海将建设用地锁死在3226平方公里,截止2013年已用3070平方公里,未来全部还剩不到156平方公里(含商办、工业)。

深圳土地供应同样紧张,根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里。

京沪深土地供给日益缩减,而大型房企资金相对充裕,在预期未来房价将继续走高的前提下,频频出手,争相拿地,导致三高地块频出,地市好不热闹。

8月11日,上海地市风云再起。融信中国豪掷110.1亿元拿地,楼板价高达100315元/平方米,预期未来售价将达到150000元/平方米。

2016年6月2日,深圳龙华地王在经历60亿元以下、60亿到70亿、70亿元以上三个分水岭之后,最终以82.9亿元的总价成交,折合楼面价5.68万/平方米。

北京的高价地块频出,如“广渠路15号地”、“万柳地块”、“农展馆地”。

地市是楼市的试金石。房企拿地成本高,为实现一定的利润率必定抬高房价,另外,从企业策略角度,房企为增大影响力,树立标杆形象,高房价、豪宅化也逐渐成为趋势。因而地价贵族化,带动周边房价疯涨;预期未来房价上涨,房企“下血本”高价拿地,仿佛拿到了地就拿到了未来。

库存告急导致房价报复性上涨

今年房价的基本逻辑是“供给短缺导致的报复性上涨”。

从现有库存来看,截至8月20日,北京可售期房住宅的剩余套数为28932套,可售现房住宅套数为32450套。按照每月1万多套的签售,去库存周期不足5个月,尽管北京市场已经是二手房唱主角,但新房库存的告急,势必对未来房价形成极大的上涨压力。

深圳房地产库存降至37000套,按照去年的交易量来算,去化周期约为5-6个月,而房地产市场通常需要8-12月的库存量,毫无疑问,深圳目前正处于供不应求的局面。

上海库存同样低位运行,供不应求格局将持续。数据显示,2016年6月商品住宅可售面积为905.64万平方米,环比下降4.4%,相比去年12月下降15.8%,按上半年销售速度,去化周期为7.19个月,处于较低水平。

供给在一定程度上决定价格,供给长期低位运行导致市民恐慌性购房,最终势必引起房价报复性上涨。

巨大的经济规模、完善的基础设施增大城市吸虹能力、促进房价上涨

超一线城市经济发展迅速,经济体量在全国居于前列。

数据显示,在2016年上半年中国GDP城市排名中,上海以25300亿元位居首位,北京23000亿元仅次于上海,深圳则以17500亿元位居第四位。

超一线城市基础设施也越来越完善。

地铁、高速、轻轨、立交桥等交通设施的建设使人们的出行越来越便捷。学校、医院、文体设施、商场、城市花园等公共资源的完善,使人们的生活和学习越来越方便、美好。创业孵化器、科技园、软件园等园区的建设为人们提供更多的工作机会。

良好的基础设施进一步增大城市吸虹能力,导致更多的年轻优秀人员大量涌入,进而创造更多的GDP。而地铁、商业、学校等的建设又将大大带动附近楼盘的销售,促进房价上涨。

信贷杠杆“撬动”楼市 房地产市场未来或将金融化

相对宽松的信贷政策大大降低了各大房企的融资难度,为其拿地提供了极大的便利条件,进而在很大程度上促进了地王的诞生,并大大缩短了地王诞生的时间差。另外,信贷过度扩张的高杠杆也导致住房投资者大量涌入,催涨房价,增大楼市风险。

现在中国经济呈现L型走势,短期内货币超发不会改变,个人资产配置与负利率以及人民币贬值长期化,将导致房地产成为未来资金的水池。

居民收入、居民负债比、房贷比、居民杠杆率、货币供应率的金融与货币杠杆提高,利率、汇率的金融成本下降,导致房价暴涨。

对于一线城市房价,房地产资深评论人刘光宇对房天下表示,这一轮房价上涨主要是由于货币超发引起的市场恐慌造成的。刚需年年有,而今年非刚需特别多。

刘光宇还表示,因为大城市的各种稀缺资源以及人口大量流入的现状,京沪深的房价或将开启下一轮上涨模式。虽然在控制,但很难改变。


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